เรียน คุณ jang

 ทางทีมงาน THS ขออนุญาตเรียนว่า การรีโนเวทอาคารลักษณะนี้ อาจไม่คุ้มค่าในแง่ค่าใช้จ่ายครับ เนื่องจาก

1. อาคารเดิมมีความเสื่อมสภาพมากตามอายุการใช้งาน หรือมี reparing cost ค่อนข้างมาก เพื่อให้อาคารกลับมาใช้งานได้

2. requirements ของงานปรับปรุงอาคารมีมาก โดยที่ธรรมชาติของงานลักษณะนี้ จะมี unit cost ที่สูงกว่างานสร้างอาคารใหม่ เพราะทำยากกว่า

3. จากประสพการณ์ของทีมงานที่ผ่านมาในหลายโครงการ เมื่อวิเคราะห์ค่าใช้จ่ายเบื้องต้น (preliminary cost analysis) แล้วพบว่า การรีโนเวทอาคารลักษณะนี้ จะมีค่าใช้จ่ายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 70% ของการรื้ออาคารเดิมและสร้างใหม่ ให้มีลักษณะการใช้สอยอาคารตามที่ต้องการในแบบเดียวกัน 

4. ธรรมชาติของงานรีโนเวทอาคาร มักจะมี blind items หรือพวก repairing works ที่ตรวจพบภายหลังในระหว่างการปรับปรุงอาคาร ที่จะเป็นงานเพิ่มเติมอีกพอสมควร ทำให้งบประมาณบานปลาย และควบคุมค่าใช้จ่ายได้ลำบาก ตัวอย่างเช่น บางกรณีเมื่อเริ่มสัญญา ค่าใช้จ่ายเริ่มต้นอาจเป็น 70% ของงานรื้อสร้างใหม่ แต่เมื่อรวมงานเพิ่มเติมในระหว่างการพัฒนาโครงการแล้ว อาจทำให้ total cost สูงเกิน 100% ของงานรื้อสร้างใหม่ก็มีครับ

5. งานรีโนเวท-ต่อเติมอาคาร บางกรณีจะมีข้อจำกัดด้านโครงสร้างและสถาปัตยกรรมของอาคารเดิม เช่น ต้องประเมินความแข็งแรงของโครงสร้างเดิมว่ารองรับการต่อเติมในแต่ละลักษณะหรือไม่ อย่างไร หรือเมื่อรีโนเวทอาคารแล้ว โครงสร้างอาคารจะมีความปลอดภัยเพียงพอต่อการใช้งานหรือไม่ หรือ ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานที่มีจำกัด เป็นต้น ทำให้ requirements บางอย่างนั้น ไม่สามารถทำได้ แต่หากรื้อสร้างใหม่ สามารถออกแบบก่อสร้างได้ทุกอย่างตามที่เราต้องการครับ